貸款買房的人總會(huì)思考一個(gè)問(wèn)題。等他們收入增加變富了，什么時(shí)候提前還款才劃算？經(jīng)常有人在網(wǎng)上算，有的說(shuō)是5年，有的說(shuō)是10年，有的說(shuō)是7、8年或者15年。其實(shí)長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)于貸款有三種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。

    錯(cuò)誤觀點(diǎn)1:等額本息意味著銀行想賺更多的錢。

    主流還款方式有等額本息和平均資本，大家早就清楚了。區(qū)別在于等額本息的利息成本大于平均資本的利息成本。

    如果30年一步一步還，等額本息確實(shí)比一般資本多付347，100的利息。那么以此為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定等額本息不經(jīng)濟(jì)是否正確呢？

    當(dāng)然不是。等額本息的利息之所以比一般資本多，是因?yàn)槌跏嫉阮~本息還款方式中的本金少，剩余本金多，所以利息自然多。

    在兩種還款方式中，銀行只做一件事，就是根據(jù)你欠銀行的錢，計(jì)算你當(dāng)月應(yīng)該還的利息，僅此而已。在這一點(diǎn)上，等額本息的計(jì)算方法與平均資本的計(jì)算方法完全相同，沒(méi)有任何區(qū)別。

    錯(cuò)誤觀點(diǎn)2:提前還款時(shí)間點(diǎn)。

    很多人認(rèn)為還房貸還款時(shí)間好，可以提前換錢彌補(bǔ)損失，少付利息。其實(shí)早還是沒(méi)有什么好的還款時(shí)間的。下面的例子會(huì)告訴你為什么。

    假設(shè)我們選擇10年后提前還款，那么這兩種還款方式支付的金額為：

    平均資本：已還清本息，剩余本金(人民幣666，667.2元，利息817，960.91元)(人民幣1，333，332.8元)一次性還清=人民幣2，817，960.91元。

    等額本息：已付本息(本金378，103.91元，利息895，582.09元)和剩余本金(1，621，896.09元)一次性還清=2，895，582.09元。

    也就是說(shuō)，如果等額本息在10年后提前償還，將額外支付利息人民幣77，621.18元?？雌饋?lái)像是損失嗎？

    其實(shí)還沒(méi)完。你應(yīng)該多算一點(diǎn)。10年平均資本本金將返還288，563.29元。如果這筆錢存入銀行，就會(huì)產(chǎn)生利息。稍微計(jì)算一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這十年累計(jì)產(chǎn)生的利息，與10年前同等本金和利息的77，621.18元支付的利息非常接近。

    經(jīng)過(guò)以上計(jì)算，你會(huì)發(fā)現(xiàn)等額本息和平均資本付出的價(jià)格完全一樣。

    錯(cuò)誤觀點(diǎn)3:等額本息更適合提前還款。

    因?yàn)榈阮~本息產(chǎn)生更多的利息，當(dāng)你掙錢的時(shí)候，你急于還貸，存更多的利息。這種觀點(diǎn)其實(shí)是錯(cuò)誤的。為什么這么說(shuō)？

    以2016年買房為例。有些去年買房的人可以得到15%的優(yōu)惠，計(jì)算出來(lái)的利率只有4.1%左右。假設(shè)你手里的錢可以提前償還，那么你有兩個(gè)選擇：

    一，你繼續(xù)欠銀行錢，繼續(xù)按期付息，然后用這筆錢去找回報(bào)更高的項(xiàng)目。因?yàn)楸容^熱門的理財(cái)項(xiàng)目高于4.1%的情況并不少見(jiàn)，你的理財(cái)回報(bào)肯定是超過(guò)付給銀行的利息的。在這種情況下，你應(yīng)該希望你欠銀行的錢永遠(yuǎn)不會(huì)更好，因?yàn)檫@意味著你用銀行的錢為自己創(chuàng)造收入，這所房子仍然是你的。

    換個(gè)思路，假設(shè)你有一套房抵押給銀行，借1000萬(wàn)，利率4.1%。如果你用這筆錢以5.1%的利率扔出去，那么你每年就可以無(wú)所事事地籌集10萬(wàn)元。

    二，一次性還清，你的存款是0，然后繼續(xù)一點(diǎn)一點(diǎn)存錢，然后理財(cái)。這和房子沒(méi)關(guān)系。隨著等額本息撫平你的還款壓力，是否提前還款較大的區(qū)別在于誰(shuí)持有屬于銀行的本金。

    如果你拿在手里，不還銀行，你欠銀行的債就可以用再融資產(chǎn)生的利息沖掉，甚至可以賺更多。